近些年，随着经济快速发展，受经济利益的驱使，在房地产领域，“一房二卖”的问题日益突出，而在资本市场方面，“一股二卖”的现象亦是层出不穷，其所带来的法律问题也值得我们深思。笔者试从民商结合维度对“一房二买”与“一股二卖”法律问题进行解析。
第一部分：一房二卖
“一房二卖”顾名思义是指出卖人在签订商品房买卖合同后又将同一商品房再次出卖的情况。
首先，关于两份《商品房买卖合同》的效力问题。民法合同领域强调意思自治，只要《商品房买卖合同》基于双方的真实意思表示，且内容没有违背法律法规的强制性规定符合公序良俗，应认定为有效。但《物权法》主张“一物一权原则”，“一物”就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，“一权”就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主，即不允许将一套房屋同时过户给两个主体。在多份《商品房买卖合同》均有效的情况下，究竟保护谁的利益，值得思考。
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”
一、法律分析
“一房数卖”一般需要确定权利保护顺位，在“一房二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力：
（1）已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；
（2）均未办理登记，先占有的优于后占有的；
（3）均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。
但是，如果其中一个合同的效力存在问题，如被认定无效或者未发生法律效力的，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。
同时，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
二、法律救济
对于无法取得房屋所有权的买受人而言，其利益明显处于劣势地位，他的权利应当如何得到救济？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
因此，出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，致使合同目的不能实现，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
第二部分：一股二卖
“一股二卖”，是指股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的的股权转让、质押或者以其他方式处分的行为。
一、法律分析
对于该纠纷的处理，通说参照《物权法》中“善意取得”的规定进行处理：（《公司法解释（三）》）
（1）股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。（《中华人民共和国物权》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。）
（2）原股东处分股权造成受让股东损失，受让股东请求原股东承担赔偿责任、对于未及时办理变更登记有过错的董事、高级管理人员或者实际控制人承担相应责任的，人民法院应予支持;受让股东对于未及时办理变更登记也有过错的，可以适当减轻上述董事、高级管理人员或者实际控制人的责任。
二、举例阐释
A是甲有限公司的股东，将股权转让给B,甲公司股东名册已经将A变更为B，但甲公司没有向工商登记机关办理股东变更登记。一段时间后，A又将股权转让给了C。现B请求认定A第二次处分股权的行为无效，遂出现纠纷，如何处理？
需分情况讨论：
1、如果C符合：（1）善意；（2）以合理的价格受让：（3）履行了股权转让的相关手续，即C符合“善意取得”的条件，则取得该股权。对于B而言，可请求A承担赔偿责任。
2、如果C不符合上述善意取得的条件，则未能取得股权。
第三部分：结语
“一房二卖”一般需要确定权利保护顺位，是合同法与物权法对峙的显现，在肯定合同均有效的情况下优先侧重考虑“一物一权原则”。“一房二卖”是对市场交易中诚实信用原则的践踏毁灭，卖受人面对多个合法有效的债权却只能选择一个，因此就必然会对其他债权产生违约责任，很多卖方也因此冒着承担违约风险选择“一房二卖”。为了最大限度的维护市场交易人的利益，最大限度的稳定市场秩序，必须要加大此领域立法。
“一股二卖”是有限责任公司股权转让中常见的纠纷模式，侧重分析不同情形中的转让效力层次，基于利益平衡考虑，借鉴《物权法》上的物权“善意取得制度”。“一股二卖”情形下股权“善意取得”的构成要件应包含无权处分、第三人善意、以合理的价格受让、履行了转让的相关手续四个要件。无权处分则是“善意取得制度”适用的前提条件,在“一股二卖”情形中认定股权转让人第二次转让股权的行为是否为无权处分,其本质在于认定此种情形下的股权转让人对于该股权是否享有所有权。判定有权还是无权的关键在于确定该股权何时发生变动,而将债权意思主义结合满足公司章程的限制性规定之时确定为股权变动的时点,更能够支持股权之善意取得制度的建立。
作者：蒋博/北京大成（武汉）律师事务所
